Ипотека бывает в силу договора и в силу закона

С 16 июля 1998 года действует Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Нормы закона являются приоритетными по отношению к нормам ГК РФ. То есть при расхождении между Гражданским кодексом и законом «Об ипотеке» преимущество имеет последний. Упомянутый выше закон «О залоге» является действующим, однако содержащиеся в нем правила применяются постольку, поскольку они не противоречат ГК РФ и закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Ипотека (залог недвижимого имущества) бывает в силу договора и в силу закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. Рассмотрим оба примера:

Пример 1. Ипотека в силу договора. Вы хотите взять достаточно большой кредит и в качестве обеспечения предлагаете банку недвижимое имущество, которым владеете на праве собственности. Вы заключаете с банком договор об ипотеке (залоге недвижимости), по которому вы будете залогодателем, а банк-кредитор - залогодержателем. С момента заключения этого договора ваша недвижимость будет обременена залогом в пользу банка-кредитора. Дополнительно можно сказать, что залогодателем может быть как заемщик (должник по обязательству, обеспеченному ипотекой), так и третье лицо.

Пример 2. Ипотека в силу закона. Вы хотите купить квартиру, но у вас нет денежных средств, необходимых для ее приобретения. Вы берете в банке кредит на приобретение квартиры и заключаете договор купли-продажи квартиры за счет кредитных средств. В соответствии со статьей 77 ФЗ «Об ипотеке» жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Как было указано выше, к ипотеке (залогу недвижимости) в силу закона применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, принадлежащее залогодателю на праве собственности или

на праве хозяйственного ведения. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо ее запрет.

Обратите внимание на следующие моменты:

• Часть имущества, раздел которого невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки;

• Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества;

• Залогодатель обязан поддерживать заложенное имущество в исправном состоянии;

• В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя;

• Залогодержатель вправе проверять состояние и условия содержания заложенного имущества;

• Отчуждение заложенного имущества возможно только с письменного согласия залогодержателя;

• Лицо, которое приобрело имущество, обремененное ипотекой, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем;

• При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на нем здания или сооружения залогодателя (если иное не предусмотрено договором);

• Земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок; • Залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, здания или сооружения в установленном законом порядке (если иное не предусмотрено договором об ипотеке). На них также распространяется ипотека (если иное не предусмотрено договором);

• После полного исполнения обязательств по кредитному договору, необходимо снять обременение в виде ипотеки с недвижимого имущества.

ПОСЛЕДНЯЯ ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ

Другие предложения:

Что такое ипотека на самом деле?

Изменение условий ипотечного договора – как это происходит «у них»?

Особенности ипотечного договора

Основания возникновения ипотеки: в силу закона или в силу договора