Зу об ипотеке
Признание ипотечного договора недействительным (ч.5 ст. 18 Закона Об ипотеке № 898)
Если Вы заключили договор ипотеки до 16 марта 2010 года, то, возможно, данная статья О признании ипотечного договора недействительным (ч. 5 ст. 18 Закона Об ипотеке) может заинтересовать Вас.
При одновременном заключении кредитного договора, договора купли-продажи недвжимости и ипотечного договора существовали противоречия, которые были устранены законодателем только после 16 марта 2010 года, а значит эти противоречия возможно использовать в судебных спорах по признанию ипотечных договоров недействительными.
В первую очередь, при одновременном оформлении кредитного договора и ипотечного договора необходимо обратить внимание на следующее. Кредит должен быть выдан на приобретение недвижимого имущества, которое и передается в ипотеку банку. Если же кредит был выдан на приобретение одного недвижимого имущества, а в ипотеку банку было передано другое, то такой ипотечный договор не подпадает под действие ч. 5 ст. 18 Закона Об ипотеке и к нему предъявляются общие требования. В этом случае Вы можете прекратить читать дальше данную статью и заняться подготовкой иска в суд о признании ипотечного договора недействительным.
Если же в ипотеку банку Вы передали недвижимое имущество, которое было приобретено за счет кредитных средств, то есть смысл читать дальше.
При одновременном оформлении вышеуказанных договоров, нотариусы руководствовались частью 2 статьи 5 и частью 5 статьи 18 Закона Об ипотеке, отражая в договорах информацию о том, что предметом ипотеки является недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора.
Вместе с тем, при заключении ипотечных договоров нотариусами допускались нарушения вышеуказанных статей Закона Об ипотеке, а также части 6 статьи 3, части 6 статьи 4 Закона О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений № 1952 от 01.07.2004 года, в действующей на то время редакции (далее – Закон № 1952).
Согласно части 1 статьи 5 Закона Об ипотеке предмет ипотеки должен принадлежать ипотекодателю на праве собственности, такой предмет ипотеки можно отчуждать и на него можно обращать взыскание, а также предмет ипотеки должен быть зарегистрирован в установленном порядке как отдельный выделенный в натуре объект.
Частью 2 статьи 5 Закона Об ипотеке предусмотрено, что предметом ипотеки также может быть имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, причем независимо от того, кто является собственником такого имущества при заключении ипотечного договора.
Вместе с тем, при одновременном заключении кредитного договора, договора купли-продажи и ипотечного договора, в ипотеку банку, как правило, передавалось недвижимое имущество без соблюдения необходимых условий, предусмотренных частью 1, частью 2 статьи 5 Закона Об ипотеке.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Украины (далее – ГК Украины) сделка подлежит государственной регистрации только в случаях, предусмотренных законом. Такая сделка является заключенной с момента её государственной регистрации.
В соответствии со статьей 657 ГК Украины договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме, подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации, то есть на него распространяется действие части 3 статьи 640 ГК Украины, согласно которой такой договор является заключенным с момента его государственной регистрации.
Частью 4 ст. 334 ГК Украины оговорено, что если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, то право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации.
Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества
осуществляется нотариусом в Государственном реестре сделок.
Таким образом, в момент регистрации нотариусом в Государственном реестре сделок договора купли-продажи у покупателя возникает право собственности на недвижимое имущество, которое потом и передается в ипотеку банку.
Наличие у покупателя права собственности на недвижимость до заключения ипотечного договора исключает применение части 2 статьи 5 Закона Об ипотеке № 898, так как в этом случае для передачи в ипотеку необходимо согласно статье 182 ГК Украины зарегистрировать право собственности на недвижимость в БТИ.
Согласно части 6 статьи 3 Закона № 1952 сделки относительно недвижимого имущества совершаются, если право собственности на это имущество зарегистрировано в соответствии с этим Законом.
Частью 6 статьи 4 Закона № 1952 в старой редакции, было предусмотрено, что регистрация права собственности должна предшествовать регистрации иных вещных прав на это имущество и их ограничений. Это значит, что до регистрации нотариусом ипотечного договора в Государственном реестре ипотек, право собственности на такой предмет ипотеки уже должно быть зарегистрировано его собственником в БТИ.
По сей день регистрация прав собственности на недвижимое имущество совершается регистраторами при коммунальных предприятиях БТИ. По результатам такой регистрации выдается извлечение (по-украински – вытяг) о регистрации права собственности на недвижимое имущество, а непосредственно перед заключением ипотечного договора выдается извлечение из реестра прав собственности на недвижимое имущество, которое действует в течение 3 месяцев со дня его выдачи, и является обязательным для заключения ипотечного договора, если у ипотекодателя уже существует право собственности на эту недвижимость.
Таким образом, при одновременном оформлении договора купли-продажи, кредитного договора и ипотечного договора в ипотеку банку передается недвижимое имущество, которое уже принадлежит покупателю на праве собственности, но это право собственности не зарегистрировано в БТИ в реестре прав собственности на недвижимое имущество.
Тем самым, несоблюдение в момент заключения ипотечного договора сторонами части 6 статьи 3, части 6 статьи 4 Закона № 1952 относительно регистрации прав собственности на недвижимое имущество, которое передается в ипотеку банку, влечет за собой нарушение и части 1 статьи 5 Закона Об ипотеке. так как в ипотеку банку передается недвижимое имущество, которое в момент заключения ипотечного договора не могло быть отчуждено ипотекодателем и на него не могло быть обращено взыскание.
В связи с тем, что в момент заключения ипотечного договора у ипотекодателя уже возникло право собственности на предмет ипотеки, к ипотечному договору не может быть применима и часть 2 статьи 5 Закона Об ипотеке, так как в ней речь идет о недвижимом имуществе, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора.
По этой же причине к спорным правоотношениям нельзя применять и нормы части 5 статьи 18 Закона Об ипотеке. которая допускает одновременное заключение договора купли-продажи недвижимости, кредитного договора и ипотечного договора, который обеспечивает возврат кредитных средств, выданных на приобретение такой недвижимости.
Такой вывод я делаю на основании части 6 статьи 55 Закона Украины О нотариате в старой редакции.
Данной статьей допускалось удостоверение нотариусами ипотечных договоров до момента оформления установленного законом документа о праве собственности покупателя на недвижимость, но при условии, что такая недвижимость принадлежит третьим лицам и станет собственностью покупателя только после заключения ипотечного договора.
Если у Вас есть свои аргументы, я с удовольствием готов их выслушать.
С уважением, Вадим Букреев
Другие предложения:
Социальная ипотека в Волгограде и Волгоградской области
Строительство дает импульс подмосковной ипотеке
Первоначальный взнос по ипотеке